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2022年9月27日，上海——2020年我國提出“碳達峰，碳中和“目標以來，各行業(yè)積極踐行綠色低碳的發(fā)展理念。物流地產作為現(xiàn)代供應鏈體系的重要組成部分，面臨能耗高、碳排放量大等發(fā)展瓶頸。在此背景下，仲量聯(lián)行聯(lián)合安博、龍地、萬緯和LOGOS共同發(fā)布重磅發(fā)布《綠色倉儲，共贏未來——ESG對中國物流地產的影響》白皮書，指出ESG理念和踐行在中國物流地產中逐步得到推進，并將是實現(xiàn)降本增效、可持續(xù)發(fā)展的制勝關鍵。
物流地產市場競爭激烈，低碳運營將成突圍之道
自2020年以來，隨著電商行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，制造業(yè)的穩(wěn)步增長，以及疫情對于醫(yī)藥醫(yī)療、生鮮冷鏈等行業(yè)的推動，中國物流地產受到了越來越多投資人的青睞，投資交易市場的競爭加劇，在一定程度推高了物流資產成交價格，資本化率穩(wěn)中有降。不斷被擠壓的資本化率意味著更小的利潤空間和更長的投資回收期，對于計劃入市的投資人而言，物流地產運營管理的重要性日益凸顯，低碳運營、實現(xiàn)降本增效，將成為物流地產新的增長點。
在物流地產的運營中，高昂的能源費用一直是租戶面臨的一大難題，也是業(yè)主方無法實現(xiàn)降本增效的一大障礙。為了降低能源費用，各類市場參與者做出了不懈努力，主要從倉庫的建設入手，主流的踐行措施包括屋頂光伏、儲能系統(tǒng)、水循環(huán)利用、智能電表等。
深刻認識到ESG的重要性，強烈呼喚ESG相關實踐
2022年上半年，仲量聯(lián)行臻量資產管理平臺聯(lián)合安博、龍地(黑石設立的多遠資產管理平臺)、萬緯、LOGOS對物流地產租戶進行了ESG觀念及實踐調研。主要受訪對象為第三方物流、電商、消費品等行業(yè)的高標倉租戶，共回收了210份問卷。
調研發(fā)現(xiàn)，租戶正在積極提供ESG相關培訓，且接收ESG信息的渠道多元，然而仍有20%-30%的租戶表示從來未收到過任何ESG資訊。同時，大多數(shù)租戶認為推行環(huán)保措施能夠給公司運營帶來長期利益，但在實行初期主要面臨租金成本提高、相關人員和培訓的缺乏，以及資金方面的壓力。
對于目前物流地產的ESG相關措施，超過半數(shù)的受訪者都認為自動化倉庫、數(shù)字月臺、遠程信息處理系統(tǒng)、智能閘道技術最為重要。租戶為ESG措施支付倉庫租金溢價的意愿在中上水平，如果用1-10分來衡量的話，在6.5分水平。
總體而言，租戶對ESG相關措施在物流地產中的重要性有較深刻的認識，尤其重視可持續(xù)發(fā)展、節(jié)能減排等各項措施，但是目前租戶對于ESG相關的實踐行動仍舊滯后于意識的提升。同時，對于ESG相關措施所帶來的短期成本提升也成為了租戶現(xiàn)階段最關心的問題。
ESG助力地產投融資，構筑可持續(xù)發(fā)展的未來
近年來，PRI(責任投資倡議)及NZAM(凈零資產管理者倡議)等可持續(xù)發(fā)展和負責任投資相關倡議的提出，對投資人的投資策略和標的選擇形成了約束。近年來，各大投資機構紛紛加入負責任投資(或ESG投資)行列，表明其踐行ESG的決心，也從融資層面對企業(yè)提出了ESG相關要求。
ESG相關措施能夠降低融資成本，獲取更多融資手段和渠道，在高標倉的運營成本方面降低折現(xiàn)率和報酬率。從風險角度而言，具有ESG相關措施的高標倉，折現(xiàn)率會相對較低，從而增加投資方退出時的資產回報率。雖然目前市場上尚未有綠色的高標倉資產證券化產品，但是從最近發(fā)行的“碳中和”證券化產品看，融資票面利率低60個基點。不僅僅是債券，其他金融產品也正在為ESG開通“綠色通道”，基于對政策全面的理解和應用，綠色倉儲的開發(fā)建設和運營能夠很大程度上幫助企業(yè)獲得更優(yōu)惠的融資或優(yōu)先融資資格。
ESG助力物流地產推動社會環(huán)境共贏發(fā)展
近年來，伴隨著市場規(guī)模的不斷擴張，我國交通運輸和倉儲的需求不斷上升， 2021年，社會物流總費用達到16.7萬億元，占GDP的比例為14.6%，與發(fā)達經濟體相比，我國現(xiàn)階段物流總費用占GDP比重依然偏高，例如，美國社會物流總費用占GDP比重約為8%左右?？梢娢覈锪鞯禺a降本增效空間較大，綠色物流前景廣闊，物流倉儲業(yè)是實現(xiàn)低碳經濟的重要推動行業(yè)。
此外，目前全國共有物流相關法人單位40萬家左右，從業(yè)人員超過5000萬人。通過良好的公司治理和員工福祉提升，物流行業(yè)在促進就業(yè)、全民生活水平提升方面將起到重要作用。同時，盡早采取ESG措施來應對氣候風險及向低碳經濟轉型的過程中帶來的政策變化、技術變革等問題，將是所有市場參與者在下一個十年制勝的關鍵。
仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務部執(zhí)行董事熊建平表示：“ 在ESG原則指導下，投資人或是融資方對物流地產產生的新要求，將會推動物流倉儲行業(yè)鏈條的各個環(huán)節(jié)向ESG的方向發(fā)生轉變。投資端、融資端、開發(fā)商、持有方、運營方、租賃方等需要聯(lián)動起來，將ESG的理念貫穿于物流倉儲地產的開發(fā)設計、建造、運營、退出等各個環(huán)節(jié)。ESG理念將會切實塑造物流倉儲產業(yè)鏈和供鏈的發(fā)展方向。”
